Preguntas Frecuentes: Derecho Registral e Inmobiliario (Chile)

Q: ¿Cuáles son los pasos básicos para vender un inmueble en Chile?

El flujo típico incluye revisión previa (estudio de títulos, certificados del CBR, contribuciones), promesa (si aplica), escritura ante notaría, coordinación de pago/entrega y finalmente inscripción del comprador en el Conservador de Bienes Raíces.

Q: ¿Qué impuestos se deben pagar al vender una propiedad?

Depende del caso. Puede aplicar impuesto a la renta por mayor valor (ganancia) y, en ciertas operaciones, cargas asociadas a financiamiento. Además existen costos notariales y registrales. Conviene revisar el caso con especialista tributario.

Q: ¿Qué gastos adicionales se deben considerar al comprar una propiedad, aparte del precio de venta?

Usualmente: notaría, Conservador (inscripción de dominio y garantías si existen), estudio de títulos y certificados, gastos bancarios (tasación, estudio, seguros) y eventuales regularizaciones municipales.

Q: ¿Cuánto tiempo tarda el proceso de compra o venta de un inmueble en Chile?

Varía según crédito, complejidad y tiempos de notaría/CBR. Las demoras más comunes provienen de observaciones del estudio de títulos o reparos del Conservador.

Q: ¿Cuáles son los documentos necesarios para realizar un estudio de títulos?

Base: inscripción de dominio vigente, certificados del CBR (gravámenes/hipotecas y prohibiciones), copias de escrituras relevantes, contribuciones al día y, si aplica, antecedentes municipales y de copropiedad.

Q: ¿Qué es una fusión predial?

Procedimiento por el cual dos o más predios se consolidan para formar un solo predio, bajo exigencias urbanísticas, municipales y registrales.

Q: ¿Cuáles son los requisitos para realizar una fusión predial en Chile?

Normalmente: títulos e inscripciones de los predios, planos y antecedentes técnicos, aprobación/visación municipal (DOM) según normativa local, actualización tributaria cuando corresponda y actuaciones registrales para reflejar el cambio.

Q: ¿Qué títulos se DEBEN inscribir en el Conservador?

En general, los que transfieren, constituyen, modifican o extinguen derechos reales sobre inmuebles cuando la ley exige publicidad registral para su oponibilidad (por ejemplo, dominio, hipoteca, usufructo, servidumbres según corresponda y cancelaciones).

Q: ¿Qué es un estudio de títulos y por qué es importante?

Es la revisión del historial jurídico del inmueble para verificar que el vendedor puede transferir y que el comprador recibirá un dominio inscribible y sin contingencias relevantes.

Q: Importancia de acreditar pago de contribuciones en inmuebles.

Permite reducir contingencias económicas, dar certeza a la operación y facilitar condiciones de cierre (retenciones, prorrateos) evitando conflictos y retrasos.

Question 1

¿Cuáles son los pasos básicos para vender un inmueble en Chile?

Proceso

Answer

En términos prácticos, el flujo típico es:

Revisión previa: estudio de títulos, certificados del CBR, contribuciones y situación municipal.
Promesa de compraventa (si aplica): precio, plazos, condiciones, arras/multas.
Escritura de compraventa ante notaría: se fija forma de pago y declaraciones relevantes.
Pago y entrega: coordinación de vale vista/transferencias/retenciones, entrega material.
Inscripción en el CBR: la tradición del inmueble se perfecciona con la inscripción del comprador.

Recomendación: antes de firmar, validar que no existan prohibiciones, hipotecas, embargos o inconsistencias registrales que puedan trabar la inscripción.

Question 2

¿Qué impuestos se deben pagar al vender una propiedad?

Impuestos

Answer

Depende del caso. En la práctica, lo relevante suele ser:

Impuesto a la renta por mayor valor (ganancia) en la venta, si corresponde según el régimen aplicable y circunstancias del vendedor.
Impuestos y tasas asociadas a la operación: timbres/estampillas en ciertos financiamientos, y costos notariales/registrales (no siempre “impuestos”, pero sí cargas económicas).

Consejo: en ventas con ganancia relevante o múltiples propiedades, conviene revisar el caso con contador/abogado para definir si hay tributación por mayor valor y cómo se declara.

Question 3

¿Qué gastos adicionales se deben considerar al comprar una propiedad, aparte del precio de venta?

Costos

Answer

Además del precio, normalmente aparecen:

Notaría: redacción/autorización de escritura, copias, protocolización (según el caso).
Conservador de Bienes Raíces: inscripción de dominio y, si aplica, hipoteca/prohibiciones.
Estudio de títulos (abogado) y certificados.
Gastos bancarios si hay crédito: tasación, estudio, seguros, gastos operacionales.
Regularizaciones (si existen): recepción final, ampliaciones, permisos, numeración, etc.

En operaciones bien ordenadas, estos costos se planifican desde el inicio para evitar retrasos o renegociaciones de último minuto.

Question 4

¿Cuánto tiempo tarda el proceso de compra o venta de un inmueble en Chile?

Plazos

Answer

Varía por complejidad y por tiempos de notaría/CBR/banco. Como referencia práctica:

Con promesa + crédito hipotecario: suele tomar varias semanas (tasación, estudio, aprobación, firma, inscripción).
Contado y títulos “limpios”: puede ser mucho más rápido, pero siempre depende del tiempo de inscripción del CBR.

El mayor “cuello de botella” suele estar en observaciones del estudio de títulos o en reparos del Conservador.

Question 5

¿Qué es un estudio de títulos y por qué es importante?

Clave

Answer

Es la revisión jurídica del “historial” del inmueble para verificar que el vendedor puede transferir y que el comprador recibirá un dominio inscribible y sin contingencias relevantes. Suele revisar: cadena de transferencias, gravámenes, prohibiciones, litigios, deslindes, roles, copropiedad, servidumbres y coherencia entre escritura y registro.

Question 6

¿Cuáles son los documentos necesarios para realizar un estudio de títulos?

Checklist

Answer

Depende del inmueble y comuna, pero como base se solicitan:

Inscripción de dominio vigente (CBR) y, si aplica, inscripciones anteriores relevantes.
Certificados del CBR: gravámenes/hipotecas, prohibiciones e interdicciones (y otros según práctica local).
Copia de escrituras relevantes (compraventas, adjudicaciones, rectificaciones, servidumbres, etc.).
Contribuciones al día y antecedentes de rol/avalúo.
Antecedentes municipales si corresponde: recepción final, regularizaciones, certificados DOM, numeración.
Copropiedad (si aplica): reglamento, certificados de deuda de gastos comunes, etc.

En inmuebles con particularidades (herencias, subdivisiones, fusiones, cambios de deslinde), se agregan documentos específicos.

Question 7

Importancia de acreditar pago de contribuciones en inmuebles.

Riesgo

Answer

Acreditar contribuciones al día ayuda a:

Evitar contingencias económicas postventa (deudas, reajustes o procesos de cobranza).
Dar mayor certeza en la negociación (retenciones, prorrateos, cláusulas).
Facilitar trámites con bancos y, en la práctica, reducir objeciones por “cargas” asociadas al inmueble.

En operaciones bien estructuradas, se pacta quién paga qué período y cómo se acredita antes del cierre.

Question 8

¿Qué títulos se DEBEN inscribir en el Conservador?

Obligatorio

Answer

En términos generales, deben inscribirse los títulos que transfieren, constituyen, declaran, modifican o extinguen derechos reales sobre inmuebles cuando la ley exige publicidad registral para su oponibilidad. Ejemplos típicos: compraventa, adjudicación, hipoteca, usufructo, servidumbre (según su naturaleza y forma), prohibiciones convencionales cuando procedan, y cancelaciones.

Question 9

¿Qué «documentos» (títulos) PUEDEN inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces?

Facultativo

Answer

Además de los “obligatorios”, pueden inscribirse o anotarse instrumentos que la práctica registral admite para dar publicidad y facilitar la prueba/continuidad del registro, siempre que cumplan forma y competencia. Ejemplos: rectificaciones, aclaraciones, cancelaciones, alzamientos, pactos y actos conexos que afecten el inmueble y sean registralmente pertinentes.

Question 10

Procedimiento ante el Conservador de Bienes Raíces

Paso a paso

Answer

Flujo típico:

Ingreso del título (escritura/testimonio/mandamiento, según corresponda).
Revisión de legalidad y registrabilidad por el Conservador.
Inscripción si procede, o reparo/observación si faltan requisitos o hay incompatibilidades.
Subsanación del reparo (si corresponde) y reingreso/continuación.
Entrega de copias con constancia de inscripción.

Consejo: antes de ingresar, revisar consistencia entre escritura, certificados y antecedentes previos para minimizar reparos.

Question 11

Subsanar reparos: ¿Por minuta o escritura rectificatoria?

Reparos

Answer

Depende del tipo de observación:

Minuta/aclaración: útil cuando el reparo es de antecedentes (faltan certificados, copias, acreditaciones) o de precisión que no altera el acto esencial.
Escritura rectificatoria: necesaria cuando hay un error o falta en el instrumento que afecta elementos relevantes (identificación de inmueble, partes, deslindes, roles, individualización, facultades, etc.).

Regla práctica: si la corrección implica “modificar” el negocio jurídico o su objeto/individualización, normalmente se exige rectificación formal.

Question 12

Reparos frecuentes del CBR: “Acredite pago de impuesto a la herencia”

Herencia

Answer

Este reparo suele aparecer cuando el título proviene de una sucesión (herencia) y se requiere acreditar que el impuesto respectivo está pagado o exento, según corresponda, para habilitar la registración o continuidad de inscripciones. En la práctica, se subsana con los certificados/comprobantes emitidos por la autoridad competente o antecedentes que acrediten exención.

Question 13

Cancelación de Hipoteca

Garantías

Answer

Cancelar una hipoteca exige un título idóneo (p. ej., escritura de alzamiento/cancelación o mandato judicial, según el caso) y su inscripción/cancelación en el registro pertinente del CBR. Recomendación: verificar que el alzamiento incluya todas las garantías asociadas (hipoteca, prohibición de gravar/enajenar si existe, y cualquier cláusula accesoria) para limpiar el inmueble de forma completa.

Question 14

¿Qué es una fusión predial?

Definición

Answer

Es el procedimiento por el cual dos o más predios se consolidan para formar un solo predio, con un rol y configuración unificados, conforme a exigencias urbanísticas, municipales y registrales aplicables.

Question 15

¿Cuáles son los requisitos para realizar una fusión predial en Chile?

Requisitos

Answer

Depende del tipo de suelo y normativa local, pero típicamente se exige:

Antecedentes de dominio (títulos e inscripciones vigentes) de los predios a fusionar.
Planos y documentos técnicos elaborados por profesional competente, según exigencias de la DOM.
Visación/aprobación municipal (Dirección de Obras Municipales) y cumplimiento de planificación territorial.
Actualización de rol y antecedentes tributarios cuando corresponda.
Actuaciones registrales para reflejar el cambio en el CBR.

Antes de iniciar, conviene revisar si existen gravámenes o prohibiciones que dificulten la fusión o sus efectos posteriores.

Question 16

¿Es obligatorio cumplir con el reglamento de copropiedad?

Obligación

Answer

Sí. El reglamento fija reglas internas sobre uso de bienes comunes, administración, gastos comunes, convivencia y sanciones. Su cumplimiento es exigible a copropietarios, residentes y, según el caso, ocupantes, dentro del marco legal aplicable.

Question 17

¿Quién elabora el reglamento de copropiedad?

Origen

Answer

Usualmente se origina en la etapa del proyecto (primer reglamento) y luego puede ser modificado por la comunidad conforme a los quórums y procedimientos internos y legales. En la práctica, lo redacta un equipo técnico-jurídico y se ajusta a la realidad del edificio/condominio.

Question 18

¿Qué temas regula un reglamento de copropiedad?

Contenido

Answer

Normalmente regula:

Bienes comunes y su uso (salas, accesos, estacionamientos, bodegas, etc.).
Administración: comité, administrador, asambleas, quórums y votaciones.
Gastos comunes: cálculo, cobro, intereses y medidas por morosidad.
Convivencia: ruidos, mascotas, mudanzas, uso de áreas, seguridad.
Infracciones y sanciones dentro del marco permitido.

Question 19

¿Qué son las unidades de uso y goce en una copropiedad?

Concepto

Answer

Son sectores (a menudo bienes comunes) cuyo uso exclusivo se asigna a una unidad o copropietario (por ejemplo, patio, azotea, terraza, estacionamiento o bodega), según el reglamento y los planos aprobados.

Question 20

¿Cómo se asignan las unidades de uso y goce?

Asignación

Answer

La asignación se determina en el reglamento y documentación del condominio (planos y anexos), o por acuerdos posteriores cuando el marco legal y reglamentario lo permite. Lo importante es que quede claramente identificado qué espacio, a qué unidad y bajo qué condiciones.

Question 21

¿Cuál es la diferencia entre una unidad de dominio y una unidad de uso y goce?

Diferencia

Answer

Unidad de dominio: es el bien propio (departamento/casa/estacionamiento independiente, según el caso) con inscripción y titularidad.
Uso y goce: es un derecho de uso exclusivo sobre un área (frecuentemente común) que no siempre equivale a dominio, y está sujeto al reglamento.

Regla práctica: dominio = propiedad; uso y goce = facultad exclusiva de uso bajo reglas y limitaciones.

Question 22

¿Se pueden transferir las unidades de uso y goce?

Transferencia

Answer

Depende de cómo esté configurado el derecho en el reglamento y su relación con la unidad principal. En muchos casos, el uso y goce está vinculado a la unidad y se transfiere “junto con ella”, pero puede haber restricciones o requisitos. Siempre conviene revisar el reglamento, planos y el título de dominio para evitar conflictos.

Question 23

¿Cómo acreditar la numeración domiciliaria de un inmueble?

Acreditación

Answer

Lo más habitual es acreditarla mediante documentación municipal (según comuna), por ejemplo:

Certificado emitido por la municipalidad o Dirección de Obras (DOM) cuando existe.
Planos aprobados o antecedentes del expediente municipal que indiquen numeración.
Certificados complementarios (según práctica local) para coherencia con títulos, rol y avalúo.

En trámites registrales, la coherencia entre dirección, rol, deslindes y antecedentes es clave para evitar observaciones.

Question 24

¿Qué es un testamento?

Definición

Answer

Es el acto por el cual una persona dispone, para después de su muerte, de todo o parte de sus bienes, dentro de los límites legales. Su validez exige cumplir formalidades según el tipo de testamento y respetar asignaciones forzosas cuando corresponda.

Question 25

¿Qué es una posesión efectiva?

Trámite

Answer

Es el reconocimiento formal de la calidad de herederos para efectos de administrar y disponer bienes hereditarios. Permite, en la práctica, ejecutar actos posteriores: inscripciones, ventas, adjudicaciones o regularizaciones, según el tipo de bien y la situación de la herencia.

Preguntas Frecuentes: Derecho Registral e Inmobiliario (Chile)

Compra y venta de inmuebles

Estudio de títulos

Conservador de Bienes Raíces (CBR)

Fusión predial

Copropiedad inmobiliaria

Identificación del inmueble

Derecho sucesorio