Un reparo es una observación emitida por el Conservador que señala defectos formales, materiales o de fondo en un título o escritura presentada para inscripción. Estos defectos deben ser corregidos para que la inscripción pueda realizarse.
En contraste, un rechazo implica que el título no es susceptible de inscripción en su estado actual y que no se admite mientras no se subsanen las deficiencias indicadas.
¿Cuándo recurrir a una minuta rectificatoria?
La minuta rectificatoria es un instrumento privado, suscrito por quién tenga facultades o por las partes, que se utiliza para corregir errores simples o de forma en la escritura pública. Su uso es procedente en casos como:
• Omisión de un dato no esencial, como una medida de un deslinde, un número de rol de avalúo, un error tipográfico.
• Corrección de una cláusula que no altera la esencia del acto jurídico que se celebra.
¿Cuándo es necesaria una escritura pública rectificatoria?
En casos más complejos, se requiere una escritura pública rectificatoria o complementaria, que puede ser suscrita por algún facultado para tales fines o bien, por las partes que celebraron el contrato. Esto se aplica cuando:
• Datos esenciales del acto están mal redactados, como la identificación de las partes o la descripción del inmueble, por ejemplo no se indica con claridad si se trata de un estacionamiento o bodega el objeto de la venta.
• Se omitió una cláusula indispensable para la validez del acto (por ejemplo, la autorización de un cónyuge que se encuentra casada bajo régimen de sociedad conyugal).
• Si la corrección implica alterar las condiciones pactadas entre las partes (por ejemplo, un cambio en el precio o en las obligaciones contractuales).
Al enfrentarse a un reparo o rechazo del Conservador de Bienes Raíces, es fundamental analizar detalladamente la observación para determinar el procedimiento adecuado. Mientras una minuta rectificatoria es idónea para errores menores y de fácil corrección, la escritura pública rectificatoria es imprescindible en casos de mayor gravedad que afectan elementos esenciales del acto jurídico.